Vermietete Immobilie kaufen in Dortmund. Worauf es für Kapitalanleger ankommt

Die Idee klingt gut. Sie kaufen eine Wohnung, die Miete trägt die Rate, und nach einigen Jahren gehört Ihnen ein Stück Vermögen. So wird es in Videos und Blogs gern erzählt. Was dabei oft fehlt, sind die Punkte, die Arbeit machen und Geld kosten.

Der Kauf einer vermieteten Immobilie in Dortmund ist kein Hexenwerk, aber auch kein Selbstläufer. Mit guter Vorbereitung kann daraus eine solide Kapitalanlage werden. Ohne Vorbereitung zahlen Sie im schlechten Fall jeden Monat drauf. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, woran Sie den Unterschied erkennen.

Was übernehmen Sie mit einer vermieteten Immobilie?

Mit dem Eigentum geht der laufende Mietvertrag auf Sie über. Das geschieht automatisch, Sie müssen nichts neu abschließen. So einfach das klingt, die Folgen sollten Sie vor der Unterschrift kennen.

Der Vertrag bleibt so, wie er ist. Ein Eigentümerwechsel ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Sie können dem Mieter auch nicht kündigen, nur weil Sie lieber selbst einziehen oder neu vermieten würden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar möglich, das Gesetz stellt dafür aber strenge Bedingungen und sieht oft lange Fristen vor. Wer eine vermietete Wohnung kauft und in zwei Jahren selbst darin wohnen will, sollte das vorher sehr genau klären.

Auf der anderen Seite hat ein laufendes Mietverhältnis handfeste Vorteile. Die Miete kommt ab dem ersten Tag, Sie müssen keinen Leerstand überbrücken und niemanden suchen. Außerdem können Sie sich vor dem Kauf zeigen lassen, ob die Miete bisher pünktlich gezahlt wurde. Damit rechnen Sie mit echten Einnahmen statt mit Annahmen.

Dortmund als Standort für Kapitalanleger

Dortmund ist eine der größten Städte in Nordrhein-Westfalen und zugleich Hochschulstandort. Mieter sind hier Studierende, Berufseinsteiger, Familien und Pendler aus dem Umland. Für Sie als Anleger heißt das, dass verschiedene Wohnungstypen gefragt sind, von der kleinen Wohnung bis zur Familienwohnung.

Die Kaufpreise liegen in der Regel unter denen der teuersten deutschen Metropolen. Das macht den Einstieg leichter. Günstig heißt aber nicht automatisch gut. Entscheidend ist, wie Kaufpreis, Miete und Zustand des Hauses zueinander stehen. Und die Stadt ist nicht einheitlich. Das Kreuzviertel ist ein anderer Markt als Eving, Hörde am Phoenix-See ein anderer als Brackel oder Aplerbeck. Dasselbe gilt für das Umland von Lünen über Unna und Schwerte bis Witten und Castrop-Rauxel.

Feste Renditezahlen für einzelne Stadtteile nenne ich hier bewusst nicht. Sie ändern sich laufend und sagen wenig über das einzelne Objekt aus. Verlassen Sie sich lieber auf Ihre eigene Rechnung. Eine Wohnung, die im Exposé gut aussieht und nach allen Kosten kaum etwas übrig lässt, ist keine gute Anlage, egal wie die Adresse klingt.

Wie läuft die Finanzierung einer Kapitalanlage?

Im Grundsatz ähnelt sie der Finanzierung eines Eigenheims. Die Bank bewertet das Risiko aber anders, und das wirkt sich auf Eigenkapital und Zins aus.

Der Vorteil zuerst. Die Mieteinnahmen zählen bei der Prüfung als zusätzliches Einkommen, was Ihre Finanzierung leichter tragbar macht. Der Nachteil ist der höhere Eigenanteil. Beim Eigenheim genügen manchmal 10 bis 15 % Eigenkapital. Bei einer vermieteten Immobilie erwarten viele Banken mindestens 20 bis 30 %. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, in NRW mit 6,5 % Grunderwerbsteuer insgesamt rund 8 bis 12,5 % des Kaufpreises. Was das bei Ihrem Objekt ausmacht, rechnet Ihnen der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Dahinter steht eine einfache Überlegung der Bank. Wer selbst im Haus wohnt, zahlt die Rate mit höchster Priorität, weil sonst das eigene Zuhause auf dem Spiel steht. Bei einer Anlageimmobilie hängt die Rate stärker an der Miete. Fällt sie aus, wird es schneller eng.

Für Ihre eigene Rechnung hilft ein Beispiel mit 4,5 % Sollzins, 1,5 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Je 100.000 € Darlehen zahlen Sie dann 500 € im Monat. Stellen Sie diesen Betrag der Kaltmiete gegenüber und ziehen Sie vorher die Kosten ab, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.

Banken gehen mit Anlageobjekten sehr unterschiedlich um. Einige finanzieren gern und zu guten Bedingungen, wenn Lage, Miete und Ihre Bonität passen. Andere halten sich zurück. Deshalb vergleiche ich für Sie über 600 Banken, statt bei der erstbesten anzufragen.

Was vor dem Kauf auf Ihre Prüfliste gehört

Vor der Unterschrift sollten Sie einige Punkte sauber abarbeiten. Das kostet Zeit, entscheidet aber häufig darüber, ob sich der Kauf am Ende rechnet.

Fangen Sie mit dem Mietvertrag an. Wie hoch ist die Miete, seit wann läuft der Vertrag, und gibt es Vereinbarungen, die Sie als Eigentümer binden? Vergleichen Sie die Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei langjährigen Mietverhältnissen liegt sie nicht selten deutlich darunter. Das drückt die Rendite, und anheben lässt sie sich nur in den gesetzlichen Schritten.

Danach kommt der Zustand des Hauses. Ein niedriger Preis kann teuer werden, wenn bald Dach, Heizung oder Fassade fällig sind. Fragen Sie nach der Hausverwaltung, nach dem Stand der Erhaltungsrücklage und nach Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zu größeren Arbeiten. An deren Kosten sind Sie als neuer Eigentümer beteiligt. Welche Unterlagen Sie dafür brauchen, steht im Beitrag zum Kauf einer Eigentumswohnung in Dortmund.

Zuletzt die Lage. Sehen Sie sich die Straße selbst an, nicht nur den Stadtteil auf der Karte. Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und der Zustand der Nachbarhäuser sagen viel darüber, wie leicht sich die Wohnung bei einem Mieterwechsel wieder vermieten lässt. Ein niedrigerer Einstiegspreis in einer weniger gefragten Lage kann sich rechnen, verlangt aber mehr Reserve.

Steuern bei der vermieteten Immobilie

Die Steuer wird oft erst nach dem Kauf zum Thema. Dabei verändert sie das Ergebnis Ihrer Anlage spürbar und gehört deshalb an den Anfang der Überlegungen.

Mieteinnahmen sind in Deutschland grundsätzlich zu versteuern. Dem stehen Ausgaben gegenüber, die Sie geltend machen können. Dazu zählen die Darlehenszinsen, die Abschreibung auf das Gebäude, Verwaltungskosten und weitere laufende Aufwendungen. In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Anlage entsteht so häufig ein steuerlicher Verlust, der mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet wird. Die Rendite nach Steuern fällt dadurch besser aus.

Ich bin kein Steuerberater und ersetze auch keinen. Mein Rat ist klar. Holen Sie vor dem Kauf einen Steuerberater dazu und rechnen Sie die Anlage mit ihm durch. Für mich gehört das zu jeder sauberen Entscheidung.

So kommen wir gemeinsam zur Finanzierung

Wir beginnen mit einem offenen Gespräch über das Objekt, das Sie im Auge haben. Wir sehen uns Kaufpreis, Miete und Kosten an, gehen Ihre finanzielle Lage durch und klären, welche Banken in Frage kommen. Mit dem Mietrendite-Rechner können Sie vorab selbst prüfen, was von der Miete übrig bleibt. Sie bekommen von mir neben den Zahlen auch eine ehrliche Einschätzung, ob sich der Kauf in dieser Form trägt.

Danach bereite ich Ihre Unterlagen auf und reiche sie gezielt bei den passenden Instituten ein. Bis zur Zusage bleibe ich Ihr fester Ansprechpartner, ohne Hotline und ohne wechselnde Zuständigkeiten. Wir sprechen persönlich in Dortmund, am Telefon oder per Video, so wie es für Sie am besten passt.

Das erste Gespräch ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Danach wissen Sie, ob das Objekt hält, was das Exposé verspricht. Den Termin vereinbaren Sie über das Kontaktformular.