110 Prozent Finanzierung in Dortmund. Kaufen ohne Eigenkapital und was die Bank dafür von Ihnen erwartet

Von Thomas Sensler

03.10.2026 · Lesezeit ca. 5 Min.

Hände von zwei Personen, die an einem Holztisch mit Laptops und Dokumenten arbeiten.

Was steckt hinter einer 110 Prozent Finanzierung?

Im Normalfall läuft eine Baufinanzierung so ab. Die Bank leiht Ihnen den Kaufpreis, und die Kaufnebenkosten bezahlen Sie aus Ihrem Ersparten. In Nordrhein-Westfalen machen diese Nebenkosten insgesamt rund 8 bis 12,5 % des Kaufpreises aus. In Bundesländern mit niedrigerer Grunderwerbsteuer fällt der Betrag etwas kleiner aus. Ihr Darlehen deckt dann 100 % des Kaufpreises ab, alles darüber hinaus kommt von Ihnen.

Bei der 110 Prozent Finanzierung trägt die Bank die Nebenkosten gleich mit. Sie setzen also gar kein eigenes Geld ein oder nur einen sehr kleinen Betrag. Das Darlehen liegt damit über dem, was die Immobilie am Kauftag wert ist, und genau daher stammt die Zahl 110. Oft fällt dafür auch das Wort Vollfinanzierung. Gemeint ist dann entweder der reine Kaufpreis oder Kaufpreis plus Nebenkosten, deshalb lohnt es sich, im Gespräch genau nachzufragen.

In Dortmund und im übrigen NRW zahlen Sie 6,5 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5 bis 2 %. Ist ein Makler im Spiel, kommen für Sie als Käufer häufig bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer dazu. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € reden wir also über 32.000 bis 50.000 €. Diesen Betrag muss jemand aufbringen, entweder Sie oder die Bank.

Unter welchen Bedingungen sagt eine Bank ja?

Eine Vollfinanzierung bekommt nicht jeder, und das halte ich für richtig. Wohin es führt, wenn Banken Immobilienkredite zu leicht vergeben, hat die Finanzkrise 2008 gezeigt. Damals sind ganze Volkswirtschaften ins Wanken geraten.

Deutsche Banken schauen deshalb bei einer 110 Prozent Finanzierung sehr genau hin. Der erste Blick geht auf Ihr Einkommen. Es soll hoch genug sein und vor allem verlässlich fließen, am liebsten aus einer unbefristeten Anstellung. Der zweite Blick gilt Ihrer Bonität. Dazu gehören Ihr Schufa-Score und alles, was Sie schon an Verpflichtungen haben. Ratenkredite und Leasingverträge rechnet die Bank voll mit ein. Der dritte Blick geht auf das Objekt. Keine Bank finanziert blind. Lage, Zustand und Preis müssen zusammenpassen, damit der Wert im Ernstfall trägt.

Kurz gesagt gilt Folgendes. Wo kein Eigenkapital da ist, müssen Einkommen und Bonität die Lücke schließen. Und zwar deutlich, nicht nur knapp.

Selbstständig und ohne Eigenkapital kaufen

Für Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer ist das Thema noch einmal schwieriger. Das Einkommen steht im Steuerbescheid oft anders da, als es sich im Alltag anfühlt. Steuerliche Gestaltung, Jahre mit schwankendem Umsatz und wechselnde Betriebsausgaben machen es der Bank schwer, einen verlässlichen Wert festzulegen.

Machbar ist es trotzdem. Entscheidend ist, dass Ihre Zahlen ordentlich aufbereitet sind und bei einem Institut landen, das mit Selbstständigen umgehen kann. Die Unterschiede zwischen den Banken sind hier groß. Einige prüfen offen und rechnen fair, andere winken von vornherein ab. Ihre Hausbank gibt Ihnen genau eine Meinung. Ich vergleiche über 600 Banken und reiche Ihren Antrag dort ein, wo er eine echte Chance hat. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zur Baufinanzierung für Selbstständige in Dortmund.

Was kostet Sie die Vollfinanzierung mehr?

Sie ist teurer, das sage ich Ihnen lieber gleich. Weniger Eigenkapital bedeutet für die Bank mehr Risiko, und dieses Risiko bezahlen Sie über den Zins. Je nach Marktlage liegt der Aufschlag bei etwa 0,2 bis 0,8 Prozentpunkten. Das wirkt klein. Über zehn Jahre Zinsbindung wird daraus bei einem Darlehen von 400.000 € aber schnell ein fünfstelliger Betrag.

Dazu kommt die höhere Darlehenssumme. Ein Rechenbeispiel mit 4,5 % Sollzins, 1,5 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung macht das greifbar. Für 400.000 € Darlehen zahlen Sie 2.000 € im Monat. Finanzieren Sie zusätzlich 40.000 € Nebenkosten mit, sind es 2.200 €. Verlangt die Bank dafür einen halben Prozentpunkt mehr Zins, landen Sie bei rund 2.380 €.

Sie starten außerdem mit höheren Schulden und brauchen länger, bis Ihnen ein spürbarer Teil der Immobilie wirklich gehört. Müssen Sie in den ersten Jahren verkaufen, reicht der Erlös unter Umständen nicht, um das Darlehen komplett abzulösen. Dieses Risiko gehört in jede ehrliche Rechnung.

Das soll Sie nicht abschrecken. Ich empfehle die 110 Prozent Finanzierung nicht pauschal, und ich rate auch nicht pauschal davon ab. Ob sie passt, entscheidet Ihre persönliche Situation.

Für wen passt eine 110 Prozent Finanzierung?

Es gibt Fälle, in denen sie eine vernünftige Lösung ist. Ein Beispiel ist Vermögen, das vorhanden, aber gebunden ist, etwa in Wertpapieren oder in der eigenen Firma. Bringt dieses Geld dort mehr ein, als Sie der Darlehenszins kostet, kann es sinnvoll sein, es dort zu lassen.

Ein zweites Beispiel sind Berufseinsteiger mit gutem Gehalt und klarer Perspektive, die bisher schlicht keine Zeit zum Sparen hatten. Wer in Dortmund zur Miete wohnt, Ausbildung oder Studium gerade hinter sich hat und einen sicheren Arbeitsplatz mitbringt, kennt das. Das Einkommen stimmt, das Polster fehlt noch. In so einer Lage kann die Vollfinanzierung den Weg ins eigene Zuhause um Jahre verkürzen.

In beiden Fällen steht am Anfang eine nüchterne Haushaltsrechnung. Die Rate soll gut tragbar sein und nicht gerade eben. Eine Autoreparatur, ein Wechsel der Stelle oder eine längere Krankheit fragen nicht nach dem passenden Zeitpunkt. Wer ohne Luft finanziert, kommt dann schnell in Bedrängnis. Welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, können Sie vorab mit dem Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten? überschlagen.

So gehen wir zusammen vor

Mit oder ohne Eigenkapital, der Ablauf ist fast derselbe. Zuerst sprechen wir offen über Ihre Ausgangslage. Ich frage nach Einkommen, laufenden Krediten, dem Objekt und dem, was Sie in den nächsten Jahren vorhaben. Danach sage ich Ihnen ehrlich, wie ich Ihre Chancen einschätze.

Im zweiten Schritt stelle ich Ihre Unterlagen so zusammen, dass die Bank sie ohne Rückfragen prüfen kann. Das hört sich nach Formsache an. Tatsächlich hängt daran oft, ob eine Zusage kommt oder eine Absage. Derselbe Fall kann bei einer Bank scheitern und bei einer anderen durchgehen, je nachdem wie er aufbereitet ist und wie das Institut rechnet.

Im dritten Schritt geht Ihr Antrag gezielt an die Banken, die zu Ihnen passen. Viele Anfragen quer durch den Markt bringen Ihnen nichts und können Ihrer Schufa schaden. Deshalb wähle ich vorher aus. Bis die Zusage da ist und das Darlehen ausgezahlt wird, bleibe ich an Ihrer Seite.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie über einen Kauf ohne Eigenkapital nachdenken, müssen Sie sich heute noch nicht festlegen. Am Anfang steht ein Gespräch. Es kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Danach wissen Sie, was bei Ihnen geht und wo die Grenzen liegen.

Oft lässt sich das schon im ersten Termin klären, am Telefon, per Video oder persönlich in Dortmund. Wenn Sie mögen, starten Sie vorab mit dem Finanzierungs-Check oder schreiben Sie mir über das Kontaktformular.

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Fragen und Antworten

Ist eine 110 Prozent Finanzierung in Deutschland erlaubt und üblich?

Ja, sie ist erlaubt, und mehrere Banken bieten sie an. Zum Standard gehört sie nicht, eine Seltenheit ist sie aber auch nicht. Eine Zusage gibt es, wenn Einkommen und Bonität so stark sind, dass sie das fehlende Eigenkapital aufwiegen. Die Bank wägt dabei schlicht ihr Risiko ab.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer 110 Prozent Finanzierung mindestens?

Bei der echten 110 Prozent Finanzierung setzen Sie kein eigenes Geld ein, die Bank trägt Kaufpreis und Nebenkosten komplett. In der Praxis wünschen sich viele Institute trotzdem einen kleinen Eigenanteil, oft 5 %, um ihr Risiko etwas zu senken. Was bei Ihnen möglich ist, hängt von Ihren Zahlen ab.

Bekomme ich als Selbstständiger eine 110 Prozent Finanzierung?

Möglich ist es, aber schwieriger als für Angestellte. Die Bank will Ihr Einkommen über mehrere Jahre nachvollziehen können, meist anhand der letzten zwei bis drei Steuerbescheide und der betriebswirtschaftlichen Auswertungen. Mit gut aufbereiteten Unterlagen und der passenden Bank haben Sie auch als Selbstständiger realistische Chancen.

Sind die Zinsen bei einer 110 Prozent Finanzierung spürbar höher?

In der Regel ja. Der Zins richtet sich nach dem Beleihungsauslauf, also danach, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist. Je höher dieser Wert, desto höher der Zins. Gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital liegt der Aufschlag je nach Bank und Marktlage oft bei 0,2 bis 0,8 Prozentpunkten. Über die Laufzeit kommt so eine erhebliche Summe zusammen.

Was kann ich tun, wenn meine Bank den Antrag abgelehnt hat?

Eine Absage von einer Bank heißt nicht, dass Ihr Vorhaben gescheitert ist. Jedes Institut prüft nach eigenen Regeln. Ich habe Zugang zu über 600 Banken, schaue, welche besser zu Ihrer Lage passen, und bereite den Antrag dafür neu auf. Eine Absage ist deshalb kein Grund, das Thema Eigentum abzuhaken.

Worin unterscheiden sich 100 und 110 Prozent Finanzierung?

Bei 100 Prozent leiht Ihnen die Bank den Kaufpreis, und Sie zahlen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler aus eigenem Geld. Bei 110 Prozent finanziert die Bank auch diese Nebenkosten ganz oder zum größten Teil. Beides läuft unter dem Begriff Vollfinanzierung und setzt ein hohes, stabiles Einkommen voraus.

Wie viel Haus kann ich mir ohne Eigenkapital leisten?

Das bestimmen Ihr Einkommen, Ihre laufenden Ausgaben und die Rate, die Sie auf Dauer tragen können. Ohne Eigenkapital ist das Darlehen höher, deshalb gehört ein ordentlicher Puffer in die Rechnung. Eine verbindliche Antwort gibt erst eine vollständige Haushaltsrechnung.