Forward-Darlehen. Den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung schon heute festmachen

In zwei, drei oder vier Jahren endet Ihre Zinsbindung. Wo die Zinsen dann stehen, weiß heute niemand, auch ich nicht. Für genau diese offene Frage wurde das Forward-Darlehen erfunden. Sie vereinbaren jetzt einen Zins, der erst später gilt.

Das hört sich unkompliziert an. Es gibt aber ein paar Punkte, die Sie vor der Unterschrift kennen müssen. Ich erkläre Ihnen, wie das Forward-Darlehen aufgebaut ist, was es kostet und in welchen Fällen es passt oder eben nicht.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen ist eine Variante der Anschlussfinanzierung. Der Vertrag kommt heute zustande, das Geld fließt aber erst an einem fest vereinbarten Tag in der Zukunft. Dieser Tag ist das Ende Ihrer laufenden Zinsbindung. Mit dem Betrag wird die Restschuld bei Ihrer bisherigen Bank abgelöst. Genauso gut kann Ihre bisherige Bank selbst die Anschlussfinanzierung als Forward-Darlehen anbieten.

Den Zeitraum vom Abschluss bis zur Auszahlung nennt man Vorlaufzeit oder Forward-Periode. Viele Banken gehen hier bis zu 60 Monate mit, also bis zu fünf Jahre. Während dieser Zeit zahlen Sie auf das Forward-Darlehen in der Regel noch keine Raten. Bereitstellungszinsen fallen normalerweise ebenfalls nicht an.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?

Sicherheit beim Zins hat ihren Preis. Die Bank schlägt auf den Zins, den Sie bei einer sofortigen Finanzierung bekämen, einen Forward-Aufschlag drauf. In den meisten Fällen wird er je Monat Vorlaufzeit berechnet. Mit jedem zusätzlichen Monat wird es also etwas teurer.

Wie viel das im Einzelnen ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank und hängt vom Zinsumfeld ab. Pauschale Werte nenne ich Ihnen deshalb ganz bewusst nicht. Eines sollten Sie aber wissen. In den letzten Monaten vor dem Ende der Zinsbindung bekommen Sie die Anschlussfinanzierung bei vielen Banken ohne oder mit sehr geringem Aufschlag. Häufig liegt diese Schwelle bei rund zwölf Monaten. Eine feste Regel ist das nicht.

Was ist die Nichtabnahmeentschädigung?

Mit dem Forward-Darlehen gehen Sie einen verbindlichen Kreditvertrag ein. Wollen Sie das Geld später doch nicht haben, weil Sie die Immobilie verkaufen oder weil die Zinsen gefallen sind, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern. Sie gleicht damit den Schaden aus, der ihr entsteht, weil sie sich das Geld schon beschafft hat.

Diesen Punkt müssen Sie verstanden haben, bevor Sie unterschreiben. Das Forward-Darlehen ist keine Option, die Sie nach Belieben ziehen oder liegen lassen. Es ist eine feste Verpflichtung. Schließen Sie es nur ab, wenn Sie sicher sind, dass Ihnen die Immobilie am Auszahlungstag noch gehört und Sie die Anschlussfinanzierung tatsächlich brauchen.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Sie können das Forward-Darlehen wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen sehen. Ob es sich gelohnt hat, wissen Sie erst hinterher. Sind die Zinsen bis zur Auszahlung stärker gestiegen als Ihr Aufschlag, lagen Sie richtig. Sind sie gleich geblieben oder gefallen, haben Sie mehr bezahlt als nötig. Wer Ihnen vorher das Gegenteil garantiert, verkauft Ihnen eine Zinsprognose.

In diesen Fällen kann ein Forward-Darlehen gut passen.

• Sie haben noch eine hohe Restschuld, und schon ein kleiner Zinsanstieg würde Ihre Rate deutlich anheben.
• Ihr Monatsbudget ist eng, und Sie brauchen eine Rate, mit der Sie fest rechnen können.
• Sie wollen das Zinsrisiko loswerden und nehmen den Aufschlag dafür in Kauf.

Weniger passend ist es in anderen Lagen. Sie können einen Verkauf in den nächsten Jahren nicht ausschließen. Ihre Restschuld ist nur noch klein. Oder Sie wollen von fallenden Zinsen auf jeden Fall etwas haben.

Worauf sollten Sie beim Forward-Darlehen Vergleich achten?

Der Zins allein sagt beim Vergleich zu wenig. Schauen Sie sich auch diese Punkte an.

• Wie lang die Vorlaufzeit höchstens sein darf und wie der Aufschlag je Monat berechnet wird.
• Was der Vertrag zur Nichtabnahmeentschädigung und zu Sondertilgungen regelt.
• Ob Sie den Tilgungssatz später ändern können.
• Was die Abtretung der Grundschuld kostet, falls Sie die Bank wechseln.
• Wie lang die neue Zinsbindung läuft und ob das zu Ihren Plänen passt.

Ein einfacher Forward-Darlehen-Rechner liefert Ihnen nur Durchschnittswerte. Ich rechne lieber mit echten Angeboten aus dem Vergleich von über 600 Banken und zeige Ihnen, wie sich Rate und Restschuld bei verschiedenen Vorlaufzeiten entwickeln. So sehen Sie schwarz auf weiß, was Sie die Zinssicherheit kostet. Als Maßstab hilft ein Beispiel. Bei 200.000 € Restschuld, 4,5 % Sollzins, 1,5 % Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung liegt die Rate bei 1.000 € im Monat. Das ist ein Rechenbeispiel und kein aktuelles Angebot. Eigene Zahlen können Sie im Anschlussfinanzierung-Rechner durchspielen.

Was passiert mit der Grundschuld beim Forward-Darlehen?

Schließen Sie das Forward-Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank ab, bleibt die Grundschuld, wie sie ist. Gehen Sie zu einer anderen Bank, wird die vorhandene Grundschuld in der Regel an diese abgetreten. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür Gebühren, die von der Höhe der Grundschuld abhängen. Meist ist die Abtretung günstiger, als die alte Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen.

Rechnen Sie diese Kosten in jeden Vergleich ein. Das Forward-Angebot einer fremden Bank sieht auf dem Papier vielleicht besser aus. Ob es sich rechnet, zeigt sich erst mit den Kosten des Wechsels. Es kommt vor, dass am Ende das Forward-Angebot der eigenen Bank die bessere Wahl ist.

Was prüft die Bank beim Forward-Darlehen?

Es geht zwar nur um den Anschluss, eine neue Bank prüft aber trotzdem Einkommen, Bonität und Immobilie. Hat sich seit dem Kauf etwas geändert, zum Beispiel durch Selbstständigkeit, Teilzeit oder Elternzeit, dann sagen Sie das von Anfang an. Für Selbstständige gelten eigene Anforderungen an die Unterlagen. Dazu mehr im Beitrag zur Baufinanzierung für Selbstständige. Zur Finanzierung in der Elternzeit gibt es ebenfalls einen eigenen Ratgeber.

Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

Sie können bei Ihrer Bank verlängern (Prolongation) oder zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Beides schließen Sie kurz vor Ablauf ab, allerdings zu den Zinsen, die dann gelten. Daneben gibt es das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Es erlaubt Ihnen, zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehen auszusteigen. Alle Wege im Überblick finden Sie im Beitrag zur Anschlussfinanzierung in Dortmund.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Legen Sie Ihren Darlehensvertrag vor sich und schreiben Sie sich das Ende der Zinsbindung, die voraussichtliche Restschuld und Ihre Sondertilgungsrechte heraus. Der Finanzierungs-Check gibt Ihnen einen Überblick über Ihre aktuelle Lage. Denken Sie nebenbei über eine weitere Immobilie nach, hilft Ihnen der Budget-Rechner.

Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir sprechen am Telefon, per Video oder im Büro in der Stockumer Straße in Dortmund. Schreiben Sie mir über das Kontaktformular.